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Les notes d'informations envoyées par mails par le syndic SDC / Société Dionysienne de Copropriétés / La Dionysienne de Copropriétés ne manquent pas de piment !

Rubrique "Rions un peu" :

Pour s'amuser un peu, nous vous proposons un petit best-of des notes d'informations envoyées par mails par la SDC. Vous constaterez par vous mêmes que le fondé de pouvoir (fondu de pouvoir ?) Thierry MICHEL n'a pas manqué d'inspiration dans ses notes.

Pour cette première note d'information un brin moralisatrice (c'est rien de le dire !), si vous arrivez à comprendre ce qui a pu motiver le syndic SDC à envoyer cette note à plusieurs copropriétaires à propos de l'affichage dans les parties communes, surtout n'hésitez pas à nous contacter. Nous, nous ne sommes pas parvenus à comprendre l'intérêt de ce message... !

On notera au passage dans la signature de Thierry MICHEL, la superbe mention suivante : "Syndic de Copropriétés depuis plus de 35 ans !" (ne pas rire, SVP !). Comme si la longévité était synonyme de qualité... !


"De : thierry_michel <thierry_michel@me.com>
Date : 24/11/2016 20:19 (GMT+01:00)
Objet : [S.D.C.] Quand l'affichage dans les parties communes est un abus de la liberté d'expression

Bonjour (...),

Information générale :

Afficher une note relative à la défaillance dans le paiement des charges d'un copropriétaire et lui imputer la faute du défaut de réalisation des travaux doit être sanctionné comme un abus de la liberté d'expression et non sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun.

Le préjudice causé par l'affichage de notes dans lesquelles le conseil syndical indiquait que des travaux ne peuvent être réalisés faute de paiement des charges par les copropriétaires détenant 20 % des tantièmes, a été sanctionné en application de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse.

Ce dernier texte sanctionne non seulement les crimes et délits commis par la voie de presse mais également par tout autre moyen de publication.

Le 03 novembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un moyen relevé d'office, énonce que son application exclut celle des règles de droit commun de la responsabilité. 

L'abus de la liberté d'expression commis par l'affichage des notes sur la porte vitrée de l'immeuble en copropriété doit être réprimé sur le fondement de l'article 29 de la loi de 1881 et non sur celui de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 avant la réforme du droit des obligations entrée en vigueur le 1er octobre dernier).

En l'espèce, il avait été relevé que si les copropriétaires visés n'avaient pas été nommés, ils étaient aisément identifiables par le pourcentage des tantièmes qu'ils étaient les seuls à détenir dans l'immeuble.

Le jugement rendu par le juge de proximité qui leur avait attribué des dommages et intérêts a été censuré.

La cassation a eu lieu sans renvoi.

Je vous prie d'agréer l'expression de mes sentiments distingués.

Thierry MICHEL

Syndic de Copropriétés depuis plus de 35 ans !

127, rue Gabriel Péri

93200 - SAINT-DENIS

www.SDC93.com"

 

NDLR : Jean-Claude Van Damme n'aurait pas dit mieux !

Voyons ensuite la seconde note d'information, bien gratinée là aussi. Alors là, le syndic SDC effectue un rappel à l'ordre sur la sous-location... Oui oui, carrément ! On ne plaisante plus là, on passe aux choses sérieuses !


"De : thierry_michel <thierry_michel@me.com>
Date : 24/05/2016 23:01 (GMT+01:00)
Objet : [Info S.D.C.] Sous-location prohibée et Airbnb : trahis par internet

Bonjour,

Quelques informations juridiques pratiques et récentes :

Sous-location prohibée et Airbnb : trahis par internet

Quand le Règlement de copropriété ou le bail interdit la sous-location des lieux loués, la publication des annonces du copropriétaire ou du locataire principal sur internet constitue un excellent moyen de preuve de l'infraction au contrat.

De nombreux copropriétaire et locataires, désireux d'obtenir un complément de revenus ont recours à des sites internet spécialisés dans la location en meublé pour de courtes durées.

La fameuse plateforme Airbnb permet ainsi de sous-louer facilement et rapidement son logement.
 
Il est fréquent que les baux d'habitation, et parfois aussi les règlements de copropriété, contiennent une interdiction de sous-location des lieux loués sauf autorisation expresse du bailleur ou du Syndicat des copropriétaires.

La violation de cette clause d'un bail pourra aboutir au prononcé de la résiliation du contrat et à l'expulsion du preneur, elle n'est donc pas anodine.
 
Un arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 mars 2016, ainsi qu'un jugement récent du 06 avr. 2016 viennent démontrer que si internet aide les preneurs à trouver des "clients", il facilite la preuve par les bailleurs et les syndicats de copropriété de l'infraction au contrat.

Ces derniers, annonces à l'appui, ont obtenu, en l'espèce, la résiliation du bail et, devant le tribunal d'instance de Paris, 5ème arrondissement, une somme de 5000 € au titre d'un préjudice moral.

En revanche, toute indemnité au titre d'un préjudice matériel ou financier a été écartée.
 
Si la sous-location temporaire est compatible avec le bail et/ou le règlement de copropriété, il reste également à résoudre le problème de l'obtention de l'autorisation administrative de changement d'usage qui doit être demandée dans certaines agglomérations telles que Paris (CCH, art. L. 631-7 et s.) lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur pouvant bénéficier d'une dispense.

Je vous prie d'agréer l'expression de mes sentiments distingués.

Thierry MICHEL
Syndic de Copropriétés à SAINT-DENIS depuis plus de 35 ans !

127, rue Gabriel Péri
93200 - SAINT-DENIS
www.SDC93.com"

 

NDLR : Une 3ème note d'information maintenant, sur laquelle le syndic SDC vient nous expliquer à quel point il est soucieux de la bonne application de la LOI ALUR !

Et même mieux que ça, Thierry MICHEL conclue son message en indiquant bien que chez SDC, on n'a pas attendu la loi Alur pour jouer la carte de la transparence (ne pas rire, SVP !).

Extrait : "Naturellement, pour les Résidences gérées par S.D.C. qui bénéficient depuis de nombreuses années de conditions intercalaires étendues (copie de factures remises au C.S. pour contrôle), Rien ne changera et ces éléments seront toujours remis au Conseil Syndical."

La note d'information complète :

"Sujet : [Info S.D.C.] : La Loi se substitue à l'Assemblée... (20150102)

Date : Fri, 22 Jan 2016 22:56:15 +0100

De : thierry_michel <thierry_michel@me.com>

Bonjour (...),

Assemblées : les modalités de consultation des pièces justificatives sont fixées par la Loi et non plus par l’Assemblée générale.

Le décret ALUR fixant les modalités de consultation par les copropriétaires des pièces justificatives des charges auprès du syndic est paru. Il s'appliquera aux convocations à des assemblées générales notifiées à compter du 1er avril 2016.

La loi ALUR a prévu que les modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges par le syndic seront fixées non plus par l'assemblée générale mais par un décret.

Ce texte est paru au JO du 31 décembre dernier (Décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015); Il s'appliquera aux convocations à des assemblées générales des copropriétaires appelées à connaître des comptes notifiées à compter du 1er avril 2016.

Pour la consultation, les copropriétaires pourront se faire assister par un membre du conseil syndical s’ils le souhaitent.

Quelles pièces ?
L'article 18-1 de la loi de 1965 vise les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges. La loi ALUR avait ajouté  une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs dont il n'est pas fait mention dans le décret.

Les pièces peuvent être des originaux ou des copies.

Où consulter les pièces ?
Le nouvel article 9-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que c'est le syndic qui fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires.

Quand consulter les pièces ?
Le syndic doit tenir les pièces à disposition des copropriétaires pendant le délai s'écoulant entre la convocation à l'assemblée et la tenue de celle-ci (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1). Le ou les jours et les heures auxquels la consultation s'effectue doivent être indiqués dans la convocation. Lorsque le syndic est un professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

La mise à disposition de tous les copropriétaires doit avoir une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré (la jurisprudence était déjà en ce sens : Cass. 3e civ., 4 janv. 1991, n° 89-15.779 : Bull. civ. III, n° 4 ; CA Paris, 23e ch. B, 21 févr. 1997, n° 96/001676 ; CA Versailles, 4e ch., 30 janv. 2012, n° 10/08628). Le décret indique que cette durée doit, en tout cas, être appropriée à la dimension de la copropriété ce qui sera sans doute difficile à déterminer et ne peut, du coup, qu'être source de contentieux.

Obtenir une copie
Le nouvel article 9-1 prévoit expressément que les copropriétaire s peuvent obtenir une copie des pièces à leurs frais. L'article 33 du décret de 1967 est également modifié en ce sens.

Naturellement, pour les Résidences gérées par S.D.C. qui bénéficient depuis de nombreuses années de conditions intercalaires étendues (copie de factures remises au C.S. pour contrôle), Rien ne changera et ces éléments seront toujours remis au Conseil Syndical.

Je vous prie d'agréer l'expression de mes sentiments distingués.

Thierry MICHEL
Syndic de Copropriétés à SAINT-DENIS depuis plus de 35 ans !

 127, rue Gabriel Péri
 93200 - SAINT-DENIS
www.sdc93.com"

 

NDLR : Et sur cette 4ème et dernière note d'information, le syndic SDC vient nous expliquer que résilier un contrat, c'est no problemo. Rien de plus facile, rassurez vous !

Ouf, merci pour cette bonne nouvelle !


"De : thierry_michel <thierry_michel@me.com>
Date :16/12/2015 21:32 (GMT+01:00)
Objet : [Info S.D.C.] Résilier un contrat SANS PREAVIS ! C'est validé par la Cour de Cassation depuis le 25 novembre 2015!!

Bonjour (...),

Le syndic professionnel, mandataire du syndicat des copropriétaires, peut se prévaloir au nom de ce dernier de l'article 136-1 du code de la consommation applicable aux non-professionnels et PEUT DONC RESILIER LES CONTRATS CONCLUS AVEC TACITE RECONDUCTION SANS PREAVIS :

L'article L. 136-1 du code de la consommation facilite la résiliation de contrats passés avec les professionnels prestataires de services (comme par exemple un contrat d'assurance). Ce texte, dont le bénéfice a d'abord été limité aux consommateurs puis étendu en 2008 aux non-professionnels, permet à ces derniers de résilier sans préavis un contrat conclu avec une clause tacite de reconduction dès lors que le prestataire n'a pas délivré, avant le terme du contrat, une information sur la possibilité d'y mettre fin.

Pour le syndicat des copropriétaires, personne morale, la question est de savoir si à défaut d'être un consommateur, il serait un non-professionnel. La première chambre civile avait énoncé que les personnes morales ne sont pas exclues de cette catégorie (Cass. 1re civ., 23 juin 2011, n° 10-30.645, n° 673 FS - P + B + I). Aujourd'hui, sa réponse est clairement favorable aux syndicats. Le sujet est évoqué sous un angle original, celui de leur mandataire professionnel.

Dans l’affaire commentée (n° 14-20.760), la cour de Versailles a condamné le syndicat à payer des dommages-intérêts au prestataire de services pour inexécution des contrats résiliés sans préavis. Pourtant, l'arrêt attaqué énonce que l'article 136-1 est applicable aux personnes morales. Toutefois, il en exclut le syndicat qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier, conclure et assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété. C'est dire la majorité des syndicats ! Au visa des articles 1984 du code civil et L. 136-1 du code de la consommation, la Haute juridiction censure cette solution. La représentation du syndicat par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel (Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-20.760, n° 1347 P + B + R + I).

Je vous prie d'agréer l'expression de mes sentiments dévoués.

Thierry MICHEL
Syndic de Copropriétés à SAINT-DENIS depuis plus de 35 ans !

127, rue Gabriel Péri
93200 - SAINT-DENIS"

Tag(s) : #Syndic SDC, #Loi Alur

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